福岡、佐賀の税理士法人アーク・パートナーズのブログです。
不動産の売買において売買契約書に土地と建物の金額が区分して記載されないことも多くあるのが実情です。
なぜ記載しないのでしょうか。これは買い手は建物部分が大きい方が減価償却費を多く計上できるため建物寄り、売り手は消費税等の納税が少なくなるように土地寄りと、利害が一致しないためお互いに都合の良い方法で決めましょうという判断があるのではないかと推測されます。このため、確定申告においては取得価格や消費税の計算において悩ましい事態に陥ります。
いずれにせよ土地と建物を合理的に按分しないといけないわけですが、この按分方法について判例があります（福岡地裁平成成13 年12 月14 日判決）。
「土地及び建物の固定資産税評価額による方法は、特に中古物件の土地及び建物の価額を把握して按分することができること、固定資産税評価額は、土地の場合は路線価と同様に地価公示価格や売買実例等を基に評価し、建物の場合は再建築価額に基づいて評価されているから、土地及び建物ともに時価を反映していると考えられること、土地と建物の算出機関及び算出時期が同一であるから、土地と建物の固定資産税評価額は、いずれも同一時期の時価を反映しているものと考えられることに照らして、合理的な算出方法である。」として
「売主の帳簿などから土地及び建物の販売価額が判明する場合は、その価額が不合理でない限り、代金総額を土地及び建物の販売価額比で按分して、建物取得価額を算出すべきであるが、土地及び建物の販売価額が明らかでない場合は、同一の公的機関が同一時期に合理的な評価基準で評価した固定資産税評価額による土地及び建物の価額比で按分する方法が最も合理的というべき」であるとしました。
実務上は固定資産税評価額での按分は「時間的」にも「費用的」にもハードルの低い手法であり、当該手法によって按分しているのが多数であると思います。
