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税理士法人アーク・パートナーズ
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譲渡所得と消費税等
福岡、佐賀の税理士法人アーク・パートナーズのブログです。
個人で不動産事業(アパート経営)を営む方にとって、消費税はあまり馴染みのない税目かもしれません。なぜなら、駐車場収入やテナント売上が年間で1,000万円以上とならない限り免税事業者のままだからです。しかしアパート建物を1,000万円以上で譲渡した場合、これは課税売上となり翌々年においては課税事業者となります。
では個人で消費税の課税事業者である期間に、不動産の譲渡があった場合には譲渡所得の計算はどのようになるのでしょうか。
これについてはタックスアンサーが出されております(No6931)。
【タックスアンサー】
消費税等が課税となる場合の消費税等の経理処理は、その資産をその用に供していた事業所得を生ずべき業務に係る取引について選択していた消費税等の経理処理と同じ経理処理により行います。
(税抜経理)
事業所得等について選択していた経理処理が税抜経理方式の場合には、譲渡所得の金額を計算するときにおいても税抜経理方式で行います。そして、仮受消費税等と仮払消費税等の清算などの調整は、その事業所得等の計算で行います。
(税込経理)
事業所得等について選択していた経理処理が税込経理方式の場合には、譲渡所得金額を計算するときにおいても税込経理方式で行います。そして、納付すべき消費税等の必要経費への算入や還付される消費税等の総収入金額への算入は、その事業所得等の計算で行います。
経理方法により有利不利が出そうです。不動産所得と譲渡所得の税率が異なるためです。
土地と建物の按分方法
福岡、佐賀の税理士法人アーク・パートナーズのブログです。
不動産の売買において売買契約書に土地と建物の金額が区分して記載されないことも多くあるのが実情です。
なぜ記載しないのでしょうか。これは買い手は建物部分が大きい方が減価償却費を多く計上できるため建物寄り、売り手は消費税等の納税が少なくなるように土地寄りと、利害が一致しないためお互いに都合の良い方法で決めましょうという判断があるのではないかと推測されます。このため、確定申告においては取得価格や消費税の計算において悩ましい事態に陥ります。
いずれにせよ土地と建物を合理的に按分しないといけないわけですが、この按分方法について判例があります(福岡地裁平成成13 年12 月14 日判決)。
「土地及び建物の固定資産税評価額による方法は、特に中古物件の土地及び建物の価額を把握して按分することができること、固定資産税評価額は、土地の場合は路線価と同様に地価公示価格や売買実例等を基に評価し、建物の場合は再建築価額に基づいて評価されているから、土地及び建物ともに時価を反映していると考えられること、土地と建物の算出機関及び算出時期が同一であるから、土地と建物の固定資産税評価額は、いずれも同一時期の時価を反映しているものと考えられることに照らして、合理的な算出方法である。」として
「売主の帳簿などから土地及び建物の販売価額が判明する場合は、その価額が不合理でない限り、代金総額を土地及び建物の販売価額比で按分して、建物取得価額を算出すべきであるが、土地及び建物の販売価額が明らかでない場合は、同一の公的機関が同一時期に合理的な評価基準で評価した固定資産税評価額による土地及び建物の価額比で按分する方法が最も合理的というべき」であるとしました。
実務上は固定資産税評価額での按分は「時間的」にも「費用的」にもハードルの低い手法であり、当該手法によって按分しているのが多数であると思います。
あげすぎ貧乏にご注意
福岡、佐賀の税理士法人アーク・パートナーズのブログです。
1月18日の日本経済新聞に気になる記事がありました。贈与をしすぎて自らの生活が苦しくなる「あげすぎ貧乏」に注意という記事でした。
以下、引用です。
「 結婚・出産・育児資金の非課税制度で覚えておきたいのは、相続税の節税手段としては活用しにくい点だ。贈与した本人がもし亡くなると、その時点で口座に残っている資金は相続財産にカウントされ、結局は相続税の対象になるからだ。この点は、贈与した人が死亡しても相続財産にはならない教育資金の非課税制度と違う。」
「子供、孫からの「期待」も強まると見られるが、祖父母や父母が周囲の求めるままに多額の資金を贈与すると子供の家計が助かっても自分の生活資金が足りなくなる。「結婚、教育などの資金については一括贈与の前に必要な都度の贈与で済むかどうかもよく検討したい」(藤曲氏)とする専門家が多い。」とのことです。
贈与も計画的にです。。。
クラウド型会計ソフト「freee(フリー)」
福岡、佐賀の税理士法人アーク・パートナーズのブログです。
最近、たまにお問い合わせを頂戴する会計ソフト「freee」(eが3つです)。
http://www.freee.co.jp/flexible
消費税の税率アップにより会計ソフトを入れ替えなければならないクライアント様や開業当初のクライアント様から「freee」で記帳したいとのお問い合わせがありました。
弊事務所、やや時代に乗り遅れたのかもしれません。
「freee」の仕様やセキュリティ等をまず知ることからはじめなければなりません。
会計事務所が「freee」の認定アドバイザーとなるための説明会が随時開催されているようです。まずは説明会から参加しようと思います。クライアント様にお勧めできるものであることが確認できれば、スタートアップ段階でご希望されるクライアント様から導入しようと考えております。まずは自ら体験いたします。
なお、説明会への参加は繁忙期明け後の6月となりそうです。ずいぶん先ですが、開催場所が東京限定であり、上半期はなかなか時間がとれません。
生前の資産移転に関する政策
福岡、佐賀の税理士法人アーク・パートナーズのブログです。
税制大綱が公開されましたが、今回は財産移転に関して書きたいと思います。
財産移転の代名詞である贈与に対する課税である贈与税については相続税の最高税率アップに伴い贈与税の最高税率もアップしました。贈与税は相続税の補完税であることからすれば当然です。
(相続税は相続開始時点の財産に課税⇒相続税の税負担を減らすために生きているうちに財産を配偶者や子に贈与してしまおう⇒生前贈与をした人としていない人とで相続税負担に不平等⇒贈与税を課すことで相続税を補完)
しかし、贈与税の最高税率アップを除いては生前の財産移転に対し緩和的な改正がなされております。
◇相続時精算課税制度の緩和=贈与者の年齢要件 65歳以上⇒60歳以上、受贈者の範囲に20歳以上である「孫」が追加
◇住宅等取得資金等の延長、拡大
◇教育資金贈与の延長
◇結婚子育て資金贈与の創設
◇贈与税率の引き下げ(直系卑属)=子や孫に対する贈与税率が緩和。
平成15年の相続時精算課税制度創設時に「高齢化の進展に伴って相続による次世代への資産移転の時期が従来より大幅に遅れてきている。また、高齢者の保有する資産の有効活用を通じて経済社会の活性化に資する」とされていたものが、今回の税制大綱においても「高齢者層から若年層への資産の早期移転」を促すことが再確認されております。財産の若年層への早期移転を促し経済を活性化する政策をますます進めていくことが明確となりました。
厚生労働省によれば「男性の平均寿命は 80.21 年とはじめて 80 年を超え、過去最高を更 新、女性の平均寿命は 86.61 年となり、過去最高を更新した」とのことです。また、財務省から被相続人の年齢の高齢化により相続人の年齢も高齢化していることが統計として出されております。
政策は生前の財産移転を推奨しております。今後も政策は同じ方向性を維持していくと思われますので、順張りで贈与戦略を考えていくことが重要であると思います。
平成21年及び平成22年に取得した不動産の譲渡
福岡、佐賀の税理士法人アーク・パートナーズのブログです。
今は昔のことですが平成19年8月のサブプライム危機、平成20年9月のリーマン・ショックから世界の金融資本市場は100年に一度と言われる混乱に陥り、国内の不動産市場にも大きな影響を与えました。このため、平成21年度の税制改正は土地需要を喚起し土地の流動化と有効活用を推進する観点から「平成21年及び平成22年に取得した土地等の長期譲渡所得の1,000万円特別控除制度」を設けました。
もう一度記憶を呼び戻しますと
個人が平成21年に取得した国内にある土地等を平成27年以降に譲渡した場合又は平成22年中に取得した土地等を平成28年以降に譲渡した場合には、その土地等に係る譲渡所得の金額から1000万円を控除することが可能で、法人も同様の制度を設けております。
詳細な要件は国税庁HPをご確認ください。
個人:https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3225.htm
法人:http://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5451.htm
平成21年、平成22年取得の土地については区分管理が必要ですね。ご留意ください。
福岡、佐賀の税理士法人アーク・パートナーズのブログです。
また、脱事案の記事を見つけました。保険外交員の事案です。
朝日新聞によれば「根拠のない経費をつけて確定申告で事業所得を圧縮したとして、●●市の郵便局などに勤める保険外交員ら数十人が、名古屋国税局から3年間で計約1億円の申告漏れを指摘されたことがわかった。約1900万円多く還付を受けたことも判明。追徴課税は過少申告加算税を含め計約2千万円とされる。」とのことです。
損益通算の悪用事例のようです。みんなやっているからということだったのでしょう。
我々が業務を行うにあたって以下のようなやりとりがよくあります。
「○○さんはこういう方法をやっている」
「いや、それは認められません」
「○○さんは大丈夫だったと言っていた」
「、、、、、、、、やはり認められません」
特に個人の確定申告において都市伝説的な手法が蔓延している嫌いがあります。単に税務調査が行われていないだけでダメなものはダメなのです。
弊社は適正な納税が健全な財務体質をもたらすと考えております。
消費税旧税率の適用
福岡、佐賀の税理士法人アーク・パートナーズのブログです。
3月20日のブログに消費税の増税について、簡単にご紹介いたしましたが、国税庁から「平成26年4月1日以後に行われる資産の譲渡等に適用される消費税率等に関する経過措置の取扱いについて」(法令解釈通達)が公表されました。
通達では旧税率が適用される例として以下の具体例が示されております。
①乗車、入場または利用することができる日が施行日(平成26年4月1日)以後の特定の日に指定されている乗車券などを施行日前に販売した場合
②乗車等の日が施行日以後の一定の期間または施行日前から施行日以後にわたる一定の期間の任意の日とされている乗車券等を施行日前に販売した場合
③スポーツなどを催す競技場等における年間予約席などについて、施行日以後の一定期間、継続して独占的に利用させるため、あらかじめ一定期間分の入場料金を一括して領収することを内容とする契約を施行日前に締結している場合
このような内容を読むと、いよいよ消費税の増税が迫ってきた感じがしますね。
教育資金一括贈与非課税制度③
福岡、佐賀の税理士法人アーク・パートナーズのブログです。
2/20のブログ、4/26のブログでご紹介している教育資金一括贈与非課税制度ですが、4月から同制度に対応した新商品が信託銀行で販売開始されているようです。
各行の商品の流れを見てみると、祖父母が受益者である孫名義で口座を開設し、孫に専用通帳が渡される。開設時に「教育資金非課税申告書」を信託銀行経由で税務署に提出することになります。
多くの信託銀行では5,000円から口座開設ができるようになっており、上限の1,500万円まで随時増額させることができるようです。
信託期間中は、孫が学校等への教育資金の支出額の領収書を信託銀行に提出して教育資金の払出請求を行うと、内容の確認の上、孫に教育資金が支払われます。
年に一度、教育資金の払出状況が孫と祖父母に定期報告書が送付され残高が確認できるようです。
大手の信託銀行では、元本保証、管理手数料は無料のようですが、運用報酬が別途必要になっているようです。
商品の詳細は、お近くの信託銀行でお尋ねください。
また、国税庁のHPにおいても「直系尊属から教育資金の一括贈与を受けた場合の贈与税の非課税に関するQ&A」が公表されておりますので、こちらもご覧ください。
中小企業白書(2013年版)
福岡、佐賀の税理士法人アーク・パートナーズのブログです。
中小企業白書(2013年版)が発表されましたのでご紹介いたします。
今般、経済産業省中小企業庁は、「平成24年度中小企業の動向」及び「平成25年度中小企業施策」(いわゆる中小企業白書)をとりまとめ、4月26日に閣議決定されましたので、ここに公表いたします。
詳細は、以下HPをご覧ください。
http://www.chusho.meti.go.jp/pamflet/hakusyo/130426hakusyo.html